Bouwkundige staat woning: welke gebreken en onderhoudspunten moet je herkennen?
Een woning kan er op het eerste gezicht perfect uitzien. Strakke muren, een nieuwe keuken en een mooie vloer geven al snel het gevoel dat je een goed onderhouden huis voor je hebt.
Maar hoe staat het huis er bouwkundig eigenlijk voor?
Dat is een stuk lastiger te beoordelen. Sommige gebreken zie je tijdens een bezichtiging meteen, terwijl andere problemen pas later zichtbaar worden. Denk aan vochtproblemen, achterstallig dakonderhoud, houtrot of scheuren die kunnen wijzen op een groter probleem.
Daarom is het belangrijk om niet alleen te kijken naar hoe mooi een woning eruitziet, maar ook naar de bouwkundige staat van het huis.
Wat betekent de bouwkundige staat van een woning?
Met de bouwkundige staat bedoelen we eigenlijk hoe goed de woning technisch en constructief in orde is.
Daarbij kun je denken aan:
het dak en de dakbedekking
gevels en voegwerk
kozijnen en buitenschilderwerk
vloeren en plafonds
fundering en constructie
vocht en ventilatie
leidingen en elektra
verwarmingsinstallatie
isolatie
eventuele bijgebouwen
Een woning hoeft natuurlijk niet overal perfect te zijn. Zeker bij oudere huizen is het normaal dat bepaalde onderdelen onderhoud nodig hebben.
De belangrijkste vraag is daarom niet alleen “zijn er gebreken?”, maar vooral: wat betekenen die gebreken en wat gaat het kosten om ze op te lossen?
1. Let op scheuren in muren en plafonds
Scheuren zijn één van de dingen waar je tijdens een bezichtiging goed op kunt letten.
Een kleine scheur in het stucwerk hoeft helemaal geen probleem te zijn. Huizen werken en materialen kunnen in de loop der jaren bewegen.
Maar let extra op:
grote of brede scheuren
scheuren die schuin vanuit hoeken lopen
scheuren die door meerdere ruimtes terugkomen
scheuren rondom kozijnen
scheuren in gevels
scheuren die duidelijk groter lijken te worden
Je kunt tijdens een bezichtiging meestal niet zelf bepalen wat de oorzaak van een scheur is. Het belangrijkste is daarom om opvallende scheuren te signaleren en ernaar te vragen.
Tip: maak tijdens de bezichtiging foto's van opvallende scheuren. Zo kun je ze later nog eens rustig bekijken of laten beoordelen.
2. Controleer het dak
Een dak is één van de onderdelen van een woning waar groot onderhoud behoorlijk duur kan worden.
Kijk daarom tijdens een bezichtiging of je vanaf buiten iets kunt zien van de dakbedekking. Let bijvoorbeeld op beschadigde of verschoven dakpannen, mosvorming, verzakkingen of beschadigingen rondom de dakgoten.
Bij een plat dak is de leeftijd van de dakbedekking extra interessant.
Vraag bijvoorbeeld:
Wanneer is het dak voor het laatst vervangen of onderhouden?
Een dak hoeft niet direct vervangen te worden omdat het wat ouder is. Maar als het einde van de levensduur in zicht komt, kan dit wel een belangrijke toekomstige kostenpost zijn.
Een bouwkundige kan het dak uitgebreider visueel beoordelen. Niet ieder gedeelte van een dak is tijdens een keuring bereikbaar; de mogelijkheden hangen onder andere af van de hoogte en toegankelijkheid.
3. Kijk naar vocht en schimmel
Vochtproblemen zijn een ander belangrijk aandachtspunt.
Let tijdens de bezichtiging op:
vochtplekken
verkleuringen op muren of plafonds
schimmel
loslatend stucwerk
een muffe geur
condens rondom ramen
vocht in de kelder of kruipruimte
Kijk vooral goed in ruimtes waar relatief veel vocht voorkomt, zoals de badkamer, keuken, kelder en wasruimte.
Een vochtplek betekent overigens niet automatisch dat er een groot probleem is. De oorzaak kan bijvoorbeeld een oude lekkage zijn die inmiddels is opgelost.
Maar het is wel iets waar je naar wilt vragen.
4. Hoe staat het met de kozijnen?
Kozijnen worden tijdens een bezichtiging makkelijk vergeten.
Open daarom een aantal ramen en deuren. Gaan ze soepel open en dicht? Zie je beschadigingen of houtrot?
Bij houten kozijnen kun je vooral letten op:
zachte of beschadigde plekken
bladderende verf
verkleuringen
scheuren in het hout
slecht sluitende ramen
Kijk daarnaast naar het glas. Is er enkel glas, dubbel glas of HR++ glas?
Niet alleen voor het wooncomfort is dit interessant. De staat van de kozijnen kan ook iets zeggen over het onderhoud dat je de komende jaren kunt verwachten.
5. Kijk naar de vloer en het plafond
Loop tijdens de bezichtiging bewust door verschillende ruimtes.
Voelt een vloer ergens opvallend schuin, zacht of verend? Hoor je op bepaalde plekken veel gekraak?
Dat hoeft niet direct op een ernstig bouwkundig probleem te wijzen. Een houten vloer kan bijvoorbeeld van nature wat bewegen.
Maar opvallende verschillen zijn wel het onderzoeken waard.
Kijk ook naar plafonds. Zie je verkleuringen, scheuren of plekken waar het stucwerk loslaat?
Juist wanneer vloer, muren en plafond op meerdere plekken afwijkingen laten zien, is het verstandig om hier extra aandacht aan te besteden.
6. Vergeet de kruipruimte niet
De kruipruimte is misschien niet de meest aantrekkelijke plek van een woning, maar kan wel belangrijke informatie geven over de bouwkundige staat.
Als de kruipruimte toegankelijk is, kun je bijvoorbeeld letten op:
vocht
water
schimmel
houtrot
beschadigde leidingen
slechte ventilatie
de staat van de vloer
Niet iedere kruipruimte is volledig toegankelijk. Bij een bouwtechnische keuring wordt de ruimte daarom alleen beoordeeld voor zover deze bereikbaar en veilig toegankelijk is.
Kun je de kruipruimte niet bekijken? Vraag dan aan de verkoper of makelaar of er eerder problemen zijn geweest met vocht of water.
7. Hoe oud zijn de installaties?
Niet alle toekomstige kosten zijn direct zichtbaar.
Een woning kan er uitstekend uitzien, terwijl bijvoorbeeld de cv-ketel, warmtepomp of ventilatie-installatie al behoorlijk oud is.
Vraag daarom naar de leeftijd en het onderhoud van:
cv-ketel
warmtepomp
mechanische ventilatie
zonnepanelen
boiler
meterkast
eventuele airconditioning
Een installatie die binnenkort vervangen moet worden, kan een flinke extra kostenpost betekenen.
8. Let op de buitenkant van de woning
Loop tijdens of na de bezichtiging ook even om de woning heen.
Bekijk bijvoorbeeld:
het voegwerk
de gevel
de dakgoten
het schilderwerk
kozijnen
regenpijpen
schoorsteen
eventuele aanbouw of garage
Bij oudere woningen kan vooral achterstallig schilderwerk of slecht voegwerk uiteindelijk voor extra onderhoud zorgen.
Je hoeft hierbij geen bouwkundige te zijn. Het doel is vooral om opvallende zaken te herkennen en te weten wanneer je verder onderzoek moet doen.
9. Kijk verder dan alleen het zichtbare onderhoud
Een nieuwe keuken, badkamer en vloer kunnen een woning een heel verzorgde uitstraling geven.
Maar dat zegt niet automatisch iets over de technische staat van het huis.
Een woning kan van binnen volledig gemoderniseerd zijn, terwijl het dak, de kozijnen of de fundering ouder zijn.
Daarom is het verstandig om bij een woning niet alleen te kijken naar wat recent is vernieuwd, maar juist ook naar de onderdelen die minder zichtbaar zijn.
Vraag bijvoorbeeld:
Wanneer is het dak vervangen?
Wanneer zijn de kozijnen vervangen?
Is er ooit sprake geweest van vochtproblemen?
Zijn er problemen geweest met de fundering?
Welke verbouwingen zijn uitgevoerd?
Wanneer is het buitenschilderwerk gedaan?
Zijn er grote onderhoudswerkzaamheden gepland?
Wanneer is een bouwkundige keuring verstandig?
Als je serieus overweegt om een woning te kopen, kan een bouwkundige keuring extra zekerheid geven.
Bij zo'n keuring wordt de woning visueel gecontroleerd en krijg je inzicht in zichtbare gebreken en het onderhoud dat op korte en langere termijn nodig kan zijn. Ook kunnen herstelkosten worden ingeschat.
Een belangrijk voordeel is dat je daarmee niet alleen weet wat er mis is, maar ook een beter beeld krijgt van de mogelijke kosten.
Dat kan bovendien relevant zijn wanneer je nog moet onderhandelen over de prijs.
Let wel: een bouwkundige keuring is geen garantie dat ieder mogelijk probleem wordt ontdekt. Bij vermoedens van bijvoorbeeld funderingsproblemen, asbest of problemen met verborgen leidingen kan specialistisch onderzoek nodig zijn.
Wat betekent een bouwkundig gebrek voor je bod?
Niet ieder gebrek betekent dat je minder voor een woning moet betalen.
Een woning van 30 jaar oud heeft bijvoorbeeld vrijwel altijd meer onderhoud nodig dan een nieuwbouwwoning. Dat is op zichzelf niet vreemd.
Het wordt vooral interessant wanneer er grote kosten op korte termijn aankomen.
Stel dat je een woning van €500.000 wilt kopen en uit onderzoek blijkt dat het dak op korte termijn vervangen moet worden. Dan is het belangrijk om die verwachte kosten mee te nemen in je totale beeld van de woning.
Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijs, maar naar:
Vraagprijs + verwacht onderhoud + verduurzaming + overige toekomstige kosten.
Dat geeft vaak een veel realistischer beeld van wat een woning je uiteindelijk gaat kosten.
Eerst weten. Dan bieden.
De bouwkundige staat van een woning is één van de onderdelen die je tijdens een bezichtiging nooit volledig kunt beoordelen.
Je kunt zelf al veel signalen herkennen: scheuren, vochtplekken, slechte kozijnen, een verouderd dak of installaties die aan vervanging toe zijn.
Maar sommige problemen zijn simpelweg moeilijk zichtbaar zonder verder onderzoek.
Daarom is het verstandig om vóór je een bod doet niet alleen te kijken naar hoe mooi een huis is, maar vooral naar wat er de komende jaren aan kan komen.
Bij AankoopMaatje proberen we juist dat bredere beeld te geven. Naast de eerste indruk van een woning kijken we naar informatie die belangrijk kan zijn voor je aankoop, zodat je beter voorbereid bent voordat je een bod uitbrengt.
Eerst weten. Dan bieden.
👉 Bekijk wat AankoopMaatje voor jouw woning kan betekenen.
De volgende blog
Een huis kopen: welke kosten komen er na de aankoop nog bij?
Want naast de koopsom zijn er nog behoorlijk wat kosten waar je rekening mee moet houden. Van onderhoud en verduurzaming tot belastingen en andere terugkerende kosten.